Η ενοικίαση ενός ακινήτου (χωραφιού, διαμερίσματος, κατοικίας και καταστήματος) μπορεί να επιτευχθεί με προφορική ή γραπτή συμφωνία.
Όπου η χρονική διάρκεια της συμφωνίας ενοικίασης υπερβαίνει τον ένα χρόνο, η συμφωνία ενοικίασης θα πρέπει να είναι γραπτή και θα πρέπει να υπογράφεται από τον ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή στην παρουσία δυο μαρτύρων οι οποίοι την προσυπογράφουν. Σε διαφορετική περίπτωση η συμφωνία ενοικίασης είναι άκυρη. Ωστόσο, η ακυρότητα της συμφωνίας ενοικίασης δεν ακυρώνει την κατοχή του ακινήτου από τον ενοικιαστή και η ενοικίαση συνεχίζεται στη βάση περιοδικής ενοικίασης της οποίας τα χαρακτηριστικά διαφέρουν από την γραπτή συμφωνία και αποτελούν πιο εξειδικευμένο θέμα.
Συνήθως, μια γραπτή συμφωνία ενοικίασης περιέχει τους έξης όρους: την περιγραφή του ενοικιαζόμενου ακινήτου, το ύψος του χρηματικού ποσού του ενοικίου και (τυχόν) αυξήσεις του, την χρονική διάρκεια της ενοικίασης, όρο για δικαίωμα ανανέωσης της συμφωνίας ή για πρόωρο τερματισμό της από τον ενοικιαστή, όρο που απαγορεύει την υπενοικίαση του ακινήτου από τον ενοικιαστή και όρους που αφορούν συντηρήσεις και επισκευές στο ακίνητο.
Ο πυρήνας βέβαια της ενοικιαστικής σχέσης είναι ο ιδιοκτήτης να εισπράττει εμπρόθεσμα το συμφωνηθέν ενοίκιο και ο ενοικιαστής να αφήνεται από τον ιδιοκτήτη να απολαμβάνει ελεύθερα την κατοχή του ακινήτου.
Επίσης, στις σύγχρονες συμβάσεις ενοικίασης είναι συνήθης η συμπερίληψη μιας συμφωνίας εγγύησης, η οποία υπογράφεται από έναν ή περισσότερους εγγυητές. Με την συμφωνία εγγύησης, ο εγγυητής δεσμεύεται και αναλαμβάνει την υποχρέωση να πληρώσει στον ιδιοκτήτη του ακινήτου τα οφειλόμενα ενοίκια του ενοικιαστή στην περίπτωση που ο τελευταίος δεν τα καταβάλει και, ενδεχομένως, οποιεσδήποτε άλλες οφειλές του ενοικιαστή προς τον Ιδιοκτήτη.
Κατά την λήξη της διάρκειας ενοικίασης, ο ενοικιαστής οφείλει να εγκαταλείψει το ακίνητο και να παραδώσει την κατοχή του ακινήτου στον ιδιοκτήτη. Εάν ο ενοικιαστής δεν παραδώσει την κατοχή του ακινήτου, τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να καταχωρίσει δικαστικά μέτρα ενώπιον Δικαστηρίου για την έξωση του.
Υπάρχει όμως και η περίπτωση όπου ο ενοικιαστής μπορεί να συνεχίζει να κατέχει το ακίνητο μετά την λήξη της ενοικίασης χωρίς να υποχρεώνεται να παραδώσει το ακίνητο. Αυτό συμβαίνει όταν η ενοικίαση μετατραπεί σε θέσμια ενοικίαση και ο ενοικιαστής σε θέσμιο ενοικιαστή. Γενικά, η θέσμια ενοικίαση περιορίζει τα δικαιώματα του Ιδιοκτήτη στην έξωση και στην αύξηση ενοικίου χωρίς δικαστικό διάταγμα.
Οι προϋποθέσεις που θέτει ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος 23/1983 για μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια ενοικίαση και του ενοικιαστή σε θέσμιου ενοικιαστή είναι:
- Η αρχική συμφωνία ενοικίασης να έχει λήξει ή να έχει τερματιστεί και
- Το ενοικιασθέν ακίνητο να είναι κατάστημα ή κατοικία που συμπληρώθηκε και βρισκόταν ήδη ενοικιασμένο ή προσφερόταν προς ενοικίαση την 31-12-1999 και όχι μετά την 31-12-1999 και
- Το ενοικιασθέν ακίνητο να βρίσκεται εντός περιοχών που έχουν κηρυχθεί από το Υπουργικό Συμβούλιο ως ελεγχόμενες περιοχές. Στην επαρχία Αμμοχώστου ελεγχόμενες περιοχές είναι τα δημοτικά όρια των Δήμων Αμμοχώστου, Παραλιμνίου και Αγίας Νάπας.
Με την μετατροπή της ενοικίασης σε θέσμια ενοικίαση, ο ενοικιαστής συνεχίζει να κατέχει το ακίνητο και να τηρεί τους όρους και προϋποθέσεις του τελευταίου ενοικιαστηρίου συμβολαίου, ωστόσο η έξωση του επιτρέπεται μόνο για τους λόγους που επιτρέπει ο πιο πάνω Νόμος. Αρμόδιο για την εκδίκαση αιτήσεων έξωσης θέσμιων ενοικιαστών είναι το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων. Επίσης, το Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων εκδικάζει και αιτήσεις καθορισμού δίκαιου ενοικίου.
Copyright © Σταύρος Χρυσταλλένος
Σταύρος Χρυσταλλένος, Δικηγόρος – Νομικός Σύμβουλος
Οδός Αγίου Γεωργίου 20, Γραφείο 3, Παραλίμνι Τηλέφωνα: 99787208 / 23822227
info@chrystallenos.com
Δήλωση αποποίησης ευθύνης: Το παρόν άρθρο έχει γενικό πληροφοριακό χαρακτήρα, δεν αποτελεί νομική συμβουλή και οι αναγνώστες του προτρέπονται να απευθύνονται σε ειδικευμένους επαγγελματίες σε περίπτωση που χρειάζονται συγκεκριμένες συμβουλές.